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    来源网站:dali.yqqun.com   更新日期:2018-11-17 15:40:08  信息编号:71Y14565【举报删除

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以产业新城运营见长的华夏幸福,在2018年过得不太幸福。虽然业绩仍在一路狂奔,但需要面对现金流吃紧、股价近乎腰斩的困境。引入平安虽然缓解了资金压力,却要应对严苛的业绩对赌协议。市场环境的改变,让曾寄予厚望的产业小镇也不得不进行调整,多地子公司大幅裁撤。

  资金状况遭质疑,股价腰斩

▲住宅一体化建筑模型 中新经纬摄▲住宅一体化建筑模型 中新经纬摄

  这两年华夏幸福的股价,颇不太平,两次急剧攀升,两次悬崖式坠落。

  2017年4月1日,雄安新区宣布成立,在河北深耕多年、雄安新区内有所规划的华夏幸福受到资本市场热捧,从当年4月5日起,股价连续多日涨停,至4月12日,股价飙涨到45.94元/股,创上市以来新高,较2017年年初低点几近翻番。

  但受“雄安新区将严禁大规模开发房地产”等表态及投资者热情消散影响,雄安新区概念股集体熄火,2017年的大部分时间里,华夏幸福股价都在30元/股上下徘徊。

  到了2018年年初,华夏幸福股价再次上涨,1个月内,从不足30元/股涨至最高45.43元/股。与2017年的大涨相类似,迅速飙升的股价并没有持续太长时间,随后几个交易日连续重挫。

  华夏幸福急剧扩张,在几年间营业收入扩张数倍,这也让它成为“激进地产商”的代表之一,在“去杠杆”的大环境下,华夏幸福资金面问题受到较多关注。

  今年3月底,有自媒体称华夏幸福“销售面积减少了大约30%,互保都快接近700亿元,开发贷迟迟没有到账”。后者当天就作出回应,称“经营状况稳健良好,相关‘银行停止开发贷’等系列报道完全不符合事实,纯属造谣。目前,已经掌握有关线索,相关不实报道是有计划、有预谋的行为。”

  相关报道是否是有计划、有预谋,不得而知,但随着华夏幸福靓丽的2017年年报的发布,却让质疑声音有所扩大。年报显示,公司主营业务稳健快速增长,实现营业收入596.35亿元,比上一年增长10.80%;实现归属于母公司所有者的净利润87.81亿元,比上一年增长35.26%。

  虽然增收又增利,但主要财务指标中的经营活动现金流量却由2016年的净流入77.63亿元变为净流出162.27亿元,同比增长-309.04%;应收账款余额189.1亿元,同比增长99.04%;产业新城业务存货余额920.7亿元,三年以上存货占13.4%;期末现金余额虽高达642亿元,但筹资活动现金净流量却从2016年的253亿元增长至570亿元。

  诸多质疑也招致了上交所的问询,上交所4月13日发布问询函,要求华夏幸福回答应收账款扩大、不计提减值准备、未完成预售等18个问题。

  质疑不断,加上大盘整体回落,华夏幸福股价进入下跌行情,至今年10月,一度跌至约20元/股,较年初高点腰斩。为展现信心,华夏幸福部分董事及高管以自有资金合计增持了5500多万元的股票,但与几百亿市值相比,显得有些杯水车薪。

  出售股权,对赌协议压顶

  降低负债率、应对资金面紧张,成为2018年下半年华夏幸福的重点工作之一,花样融资、引入平安、裁撤边缘业务,都成了不得不做的选择。

  华夏幸福2018年半年报显示,上半年融资总金额达1128.82亿元,已经超过2017全年的融资额。其中银行贷款余额454.78亿元,债券(票面)融资规模487.91亿元,债券期末余额485.06亿元,信托、资管等其他融资余额188.98亿元。同时,今年上半年融资加权平均利息率也较2017年有所上升,达6.14%,但总体还不算太高。

 ▲ 资料图 中新经纬摄 ▲ 资料图 中新经纬摄

  尽管融资额已达千亿元,但华夏幸福对资金的需求依旧较大,下半年多次发行公司债和可交换公司债。11月13日华夏幸福公告称,经证监会核准,将公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券。

  今年4月以来,华夏幸福出现几次股权收购交易,股权转让方都是信托公司等非银金融机构。中铁信托去年4月底通过增资方式进入任丘孔雀城项目公司,当时的出资额是10亿元,其中5亿元用来缴付注册资本,剩余5亿元计入资本公积。一年以后,即今年4月28日,华夏幸福全资子公司与中铁信托签订股权收购协议,收购中铁信托持有的任丘孔雀城45.45%股权,交易价格约10.71亿元。

  36氪分析认为,这些交易表面上为联合投资,实际上是一年期借债,中铁信托借出10亿元获得了7100余万元的利息。这种方式的好处是可以把华夏幸福的资产负债率做低,给股东一个虚假的财务报表。

  对于“明股实债”的质疑,华夏幸福在回复上交所的问询时表示,各投资人根据投资所属期间、公司经营情况获取的收益率各不相同,公司不存在强制回购及提供保底收益情况。

  至今年7月10日,华夏幸福股东华夏控股又将其19.70%股权转让给平安资管,转让价款共计137.7亿元,这被视为进一步缓解资金压力的举措之一。但这次转让却附带严厉的业绩对赌协议。

  华夏幸福承诺,以2017年度归属于华夏幸福股东的净利润为基数,2018年度、2019年度、2020年度归属于华夏幸福股东的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,即 2018~2020年度归属于华夏幸福股东的净利润分别不低于约114.15亿元、144.88亿元、180.01亿元。这三年期间,如任何一会计年度的实际净利润小于同一年度的预测利润的95%,华夏幸福承诺对平安资管进行现金补偿。

  华夏幸福2017年归属母公司股东净利润约为87.81亿元,同比增长35.26%,今年前9月归属母公司股东净利润虽达到了78.78亿元,但增速已放缓至26.49%。也就是说,要完成全年114.15亿元的业绩承诺,第四季度至少要有35.37亿元的利润。

  大部分业务都布局在环京地区的华夏幸福,面对着严厉的楼市调控,销售收入已经受到影响。今年上半年实现销售额805.04亿元,较上年同期增长15.63%,低于2017年上半年的19.14%和2017全年的26.50%。

  大幅裁员,裁撤边缘业务部门

  除了引入平安资管,华夏幸福也将一些地产项目的部分股权卖给了万科。10月9日,华夏幸福公告称,万科拟收购华夏幸福旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。

  股权出让的五家公司持有位于环京区域的涿州、大厂、廊坊和霸州市的共10宗住宅用地,总用地面积约33.93万平方米,交易对价约为32.34亿元。让渡股权也好,卖地也罢,都被业内解读为因为缺钱不得不采取的自救手段。

  下半年,华夏幸福一直与裁员的消息如影随形,而最开始出现裁撤的还是华夏幸福董事长王文学个人投资的企业。8月底有报道称,王文学名下公司投资的空间家出现大规模裁员,濒临倒闭,之后,他名下知合系公司亦有裁撤消息传出。

  近几年,华夏幸福的员工数量迅速扩充,2015~2017年,员工数量从1.4万多人增加至2.7万多人,仅去年就新增员工近8500人,但人均营业创收在2017年却不增反减。财报显示,华夏幸福今年前9月支付给职工以及为职工支付的现金超90亿元,同比增长了43.94%。面对地产寒冬,华夏幸福也不得不采取瘦身策略。

  8月,有消息称,华夏幸福天津事业部已就地解散。华夏幸福回应称,根据内外部环境变化,对公司战略进行了重新审视和梳理,对组织和布局做了局部的调整和优化。11月初,华夏幸福确认,重庆事业部也被撤销。

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